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內行人曝5大暗黑陷阱：選錯房仲直接貴50萬！

在房產交易平台591上尋找理想物件時，許多購屋者都會面臨一個共同的困擾：當同一個物件被多位房仲刊登時，究竟該選擇哪一位來帶看？這個看似簡單的決定，實際上可能影響後續的議價空間、交易流程，甚至是購屋體驗。面對琳琅滿目的房仲資訊，購屋新手往往不知從何判斷。

房仲專業度的關鍵指標

選擇帶看房仲時，首先應關注其專業表現。一位用心的房仲通常會在刊登資訊中提供完整的物件分析，包括周邊環境、交通條件、市場行情比較等，而非只是簡單複製貼上屋主提供的資料。仔細比較不同房仲對同一物件的描述，專業度高低立判。此外，查看房仲過往的成交紀錄和客戶評價也是重要參考，這些資訊往往能真實反映其服務品質。

觀察房仲的響應速度也是一項重要指標

當您透過平台聯繫時，專業房仲通常會在短時間內回覆，並能明確回答關於物件的基本問題。若某位房仲對物件的了解僅限於表面資訊，或是回應含糊其辭，這可能意味著他並非該物件的實際維護人，只是掛名刊登而已。這種情況下，後續服務品質可能難以保證。

在地深耕優勢

選擇在地經營多年的房仲往往能帶來更好的購屋體驗。深耕當地的房仲不僅熟悉社區環境，更能提供寶貴的區域發展資訊和隱形風險提示。例如，他們可能知道某個社區未來的都市更新計劃，或是某些肉眼看不見的潛在問題。這些「在地知識」對購屋決策至關重要，卻是網路資訊難以獲得的。

房仲規模與信譽

大型房仲品牌通常有較完善的培訓制度和服務規範，交易流程也較為透明；而小型在地房仲則可能更具彈性，且對特定區域有深入掌握。沒有絕對的好壞，端看購屋者自身的需求和偏好。重要的是，無論選擇哪種類型的房仲，都應確保其具有合法執業資格。

建立互信溝通橋樑

帶看過程中的互動感受同樣不容忽視。一位優秀的房仲不應只會推銷物件優點，更要能客觀分析潛在缺點，並尊重買方的考慮時間。過於急迫的銷售話術或是對買方疑問避重就輕的回應，都是值得警惕的警訊。建議在初次接觸時，可以準備幾個專業問題測試房仲的誠信度，例如詢問物件的市場流通天數、周邊類似物件的成交價等。

選擇帶看房仲是購屋過程中的重要第一步，值得花時間謹慎評估

與其單純比較哪位房仲的刊登照片較美，不如深入瞭解其專業素養、在地知識和服務態度。記住，一位好的房仲不僅是帶您看房子的人，更是未來交易過程中的重要夥伴。當您找到值得信賴的專業房仲時，整個購屋旅程將會更加順暢安心。畢竟，買房是人生重大決定，選擇對的房仲夥伴，等於為這筆重要投資把關第一步。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市低迷，高雄市建管處近期以台美關稅等原因，發函給不動產相關公會，宣布2023年以後私有建築原本取得的建築執照，完工期限都可申請延長2年，對建商來說是「救命丹」，能緩解房子賣不掉、資金卡關的壓力；但也有民眾批評是變相助長炒房。

高市府工務局建管處近期發函給高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會等單位，指因應美國對等關稅、中東以伊戰爭地緣政治、及既有缺工缺料情況尚未緩解，並考量市長友善投資環境政策，建築物於112年1月1日到114年12月31日期間，領得高市建築執照或雜項執照，可申請延長2年。

不過，高市府興辦的各項公共建設，包括民間參與公共建設、公辦都更、捷運土地開發、設定地上權、標租等，最長只能申請延長1年。

對此，不動產業者認為，目前房市低迷，預售屋銷售慘澹，甚至出現解約情形，這項「建照特赦令」對建商資金周轉與減少積壓，相當有幫助。

但也有民眾批評，這幾年高雄建商賺飽飽，這項延長建照完工期的原因，竟列出「考量市長友善投資環境政策」，簡直是變相助長炒房，難怪高雄這幾年的房價飆翻天。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市政府地政局6日標售10筆土地，結果只有2個標封競標，而且集中在第10標的永康平道段，最後由大牛牛建設以每坪58.24萬元、總價1.51億左右，擊退光洲建設，標得260.07坪商業地，比底價每坪58.18萬元，溢價率只有0.10％，整體土地標售的脫標率10％，台南市不動產代銷公會理事長佘光宗表示，土地標售欠佳，主要是房市「景氣低到無法想像」，購屋客觀望氣氛濃厚，建商購地態度相對保守。

富住通商用不動產研展部經理許值瑋表示，台南市政府地政局6日標售位於台南市善化和永康的10筆土地，總共有2個標封競標，最後開標結果，脫標率只有10％。

2個標封都競逐第10標的永康平道段、使用分區為「商業區」的260.07坪建地，每坪底價58.18萬元、總價151,314,240元，來自桃園的大牛牛建設以每坪58.24萬元、總價151,458,676元，只多出總底價144,436元得標，溢價率只有0.10％。

另一對手，來自高雄的光洲建設，則是出價每坪58.18萬元，幾乎接近底價，也只比得標的大牛牛建設，每坪少了600元左右。

台南市不動產代銷公會理事長佘光宗表示，此次台南地政局土地標售欠佳，屬於意料之內的事，因為購屋客觀望氣氛太濃厚，房市「景氣低到無法想像」，建商購地態度相對保守。

他說，房市原本預期去年919金龍風暴之後的農曆年後，房市景氣應可回溫，沒想到，美國對等關稅、台幣兌美元暴升等國內外政經事件，接二連三的來，導致房市買氣低迷。

佘光宗指出，房市缺乏買氣，建商購買土地一定相對保守，更何況，建商現在要取得土地融，相對不易，即使取得，也得面對央行18個月申報開工的規定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

相隔64季度、長達16年，全國新增房貸利率再度突破2.5%。根據內政部不動產資訊平台最新發布，去年第四季全國新增購置住宅貸款平均利率約2.54%，且22縣市中，僅連江縣、澎湖縣不到2.5%，其它20縣市全數突破2.5%、又以嘉義市最高、約2.7%。

攤開去年第四季、六都新增房貸平均利率，以雙北市最低、約2.54%，桃園市最高、約2.61%，至於新竹縣市、平均利率也拉高至2.55%起跳。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，由於美國國債殖利率穩定維持在4%以上，又遲遲未如預期降息，引動資金移動及貸款成本居高不下，而台灣市場又面臨央行降低不動產放款集中度的要求，進一步出現貸款利率以價制量的做法，從央行公布的數據來看，土融、餘屋貸款、購置多戶住宅等利率早就升破3%，且超低利率的新青安申貸量也逐漸回落，在主客觀的因素帶動下，房貸利率短期漲勢不變。

多戶房貸利率早破3%

對比去年第三季，全國新增房貸平均利率仍不到2.5%、約2.39%，第四季直接拉高至2.54%、一季就增加0.15個百分點，而六都去年第三季新增房貸平均利率也均不到2.5%，相隔一季則全數突破2.5%，單季增加0.12至0.2個百分點不等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據央行先前公布資料，首購的一般房貸利率已達2.5%，不僅如此，連申辦的手續費開辦費用都拉高，且民眾要申辦的新購置住宅房貸利率資金額度有限，促使整體資金成本明顯增加。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期中部地區傳出營造廠與建商因資金周轉困難導致預售建案停工，引發外界關注購屋民眾權益受損風險。對此，內政部表示已掌握該建商於台中市3處銷售中、興建中的預售屋建案情形，並指出該些建案目前均採「同業連帶擔保」方式處理；另在雲林縣的建案已取得使用執照，正進行過戶登記。內政部強調，已責成地方政府主動查明施工進度與後續因應措施，全力協助保障購屋者權益。若消費者有相關履約爭議，可洽所在地消費者服務中心或消保官申訴。

除了中部個案外，內政部也回應先前高田營造停工案所涉及的預售建案，指出相關建案分別位於台北市與新竹縣，事件發生後已通報地方政府協助處理，並通知信託銀行暫停撥付買方繳納的購屋價金，以防資金遭濫用。目前部分建案已成功尋求其他營造商續建，或與有意接手的建商洽談中，顯示地方政府與中央攜手處理已有初步成效。

針對預售市場接連爆出建商財務異常問題，內政部表示，已著手從制度面進行檢討，並召集行政院消保處、金管會、公會及消保團體研議改革方向。未來將強化對預售價金流向的控管，確保買方所繳款項真正用於工程建設。同時，預售契約將明定信託專戶資訊，讓購屋者直接匯款至受託機構帳戶，避免賣方挪用資金。內政部並要求，簽約時應提供信託權益說明書，使消費者能清楚了解自身權益內容，增強資訊透明度。

內政部強調，對於預售屋市場出現的任何異常情況，將持續密切關注並與地方政府保持緊密合作，從源頭防範風險擴大；也會持續檢討與精進相關制度，確保購屋安全，打造健全的房市交易環境。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

南韓首爾的漢江邊汝矣島來自於以政策的造市，自 1975 年國會議事廳率先進駐後，南韓證券交易所在 1979 年也遷入，進一步吸引證券、金融業進駐而形成目前在首爾的金融中心；而國內建商則看好新北市沿捷運的開發案，在以匯集行政、交通、金融等條件，進一步發展爲開發頂級商辦潛力區。

就南韓首爾 CBD、及 YBD、GBD 三大主要辦公商圈中，以汝矣島位處的 YBD（Yeouido Business District）的空置率最低。區域內透過四通八達的捷運及公共運輸體系串連各光鮮亮麗的商辦大樓間，其間重要的地標就是「IFC Seoul 首爾國際金融中心」，進駐企業包括 Deloitte Korea 德勤集團、IBM、SONY、JLL、P&G、OTIS 等。

進駐「IFC Seoul 首爾國際金融中心」的最主要租戶之一的 Deloitte Korea 德勤集團，資深合夥人 Paul JH KIM 金在煥指出，以首爾的外資投資商辦、高爾夫球場及運籌式物流地產，在疫情期間美國的商辦交易崩解，但在韓國相對持穩，而以目前來看 ，一直到 2029 年， 空置率低的韓國的商辦供需，都不致出現大量的變化。

金在煥並指出，一棟可以讓年輕優秀員工嚮往進駐的企業總部大樓，除上下班交通便捷之外，大樓的品質及環境，包括外觀、樓層高度、停車設施等，甚至已有企業願意大力投資打造可以呵護員工休憩紓壓的充電空間且大樓具有地標性。

在新北市的商辦市場近兩年交易動能顯著升溫。2024 年新北市商辦全年累計交易達 130 億元，改寫歷史新高紀錄，興富發 (2542-TW) 指出，新莊副都心在「行政、交通、產業、金融商業、文化」五合一複合機能全數到位之際，已快速崛起，成為企業在北台灣布局的戰略重鎮。

以興富發在新莊副都心推出的商辦「國家壹號廣場」預售建案為例，總銷約 300 億元，並且強調彈性配置與多元機能，對標國際企業總部趨勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

現在購屋多半得靠雙薪才能成家，一般多以25~35坪為家庭最宜居的房型！台灣房屋集團趨勢中心根據內政部不動產資訊平台住宅買賣移轉資料，統計2025年第一季六都25~35坪，「家庭宅」交易佔比最高的行政區，以新北市鶯歌區的46.4%居冠；台中市冠軍則是大雅區的40.2%；台南東區、高雄岡山也雙雙突破3成，奪下該縣市的第一名寶座；台北市的家庭宅以松山區佔比34.1%最高，但購屋門檻卻直逼2500萬元，負擔遠比其他都會區更吃力。

台灣房屋松山南京加盟店經理蔡君葳表示，松山區的家庭宅平均總價高達2495萬元、平均單價則為87.2萬元，交易多半是位於民生東路的公寓，以及八德路三、四段、南京東路五段的華廈大樓產品。由於松山區內有捷運松山新店線與文湖線貫穿，加上交易熱區的民生社區，商圈機能成熟且生活環境清幽，雖多為老屋，但是低公設比、使用坪數大，也吸引不少注重居住品質的家庭族群入住，推升家庭宅的交易比重。

新北市鶯歌區的家庭宅，平均總價965萬元、單價31.6萬元，交易占比高居六都之最！台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年鶯歌的新電梯大樓交易多集中在鳳鳴重劃區，2~3房僅要價千萬元出頭，具備價格優勢；且隨著台鐵鳳鳴車站啟用及未來三鶯線通車，鶯歌的交通便利性將大幅提升，有望改善通勤條件，吸引小資家庭移居，進一步帶動家庭購屋需求。

除了台北之外，新北以南今年上半年的熱門家庭宅，平均單價落在2、3字頭，平均總價也大多控制在千萬元以內，高CP值讓買家眼睛為之一亮。其中桃園市25~35坪家庭宅佔比為六都最低，即使是冠軍平鎮區，佔比也僅31.7%。

陳定中指出，平鎮區的家庭宅平均總價僅682萬元、單價22.5萬元，為六都最低價，主要是該地的地價成本相對低，加上平鎮的新案較少，交易以中古屋居多，且部份區域因鄰近納骨塔等嫌惡設施，房價相對平實；不過區內如南勢重劃區，推案相對集中、產品較多元、加上房價親民，吸引預算有限的自住家庭進場購屋。

第一建經研究中心副理張菱育表示，在少子化、三代同鄰不同堂的時代，家庭對於房間數的需求已從過去的3~4房，轉為2~3房即可滿足日常所需，因此都會區的「家庭宅」坪數，也從過往的35~50坪，下修為25~35坪，這類產品既可保持相對低總價，又能兼顧空間機能，在市場上可說是歷久不衰。

張菱育觀察，六都家庭宅交易佔比高的地區，普遍有三大特徵，第一是「位在大型重劃區或既有商圈外圍」，不僅具有未來發展潛力，房價也相對市中心親民，有助於家庭族群在預算內找到合適物件。第二是「產品類型多元」，區內常見新舊建物並存，從公寓、華廈到電梯大樓產品都有，可因應不同家庭在購屋預算與生活階段上的需求。第三則是「鄰近公共運輸設施」，例如捷運、台鐵周邊，通勤便利性高，對於上班族家庭來說是購屋時的重要考量。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣預售屋市場正面臨一場前所未有的解約風暴，消基會示警表示，這場解約潮起於新青安貸款激起購屋熱潮，卻也迅速觸發銀行限貸防火牆，「限貸令」將數以萬計購屋者推入資金斷裂的深淵。

消基會表示，自2023年底起，因應新青安政策推升房市交易熱度，但又為遏止信貸過熱與資產泡沫風險，在2024年初祭出「限貸令」，提高自住以外購屋者的貸款成數門檻，並要求銀行強化放款審查與資金控管。

對消費者而言，許多早在2021～2023年間簽下預售屋合約的自住型民眾，原先規劃以7至8成的房貸順利交屋，卻在面臨實際交屋時，被銀行告知僅核貸6成5、甚至更低的貸款比例，這些突如其來的資金缺口往往高達數百萬元，對於多數家庭而言已形同斷頭一擊。

由於預售屋合約往往簽訂時間距今已久，且資金安排多已固定，臨時湊出額外數百萬資金並不現實。對此，消費者唯有選擇「解約」，卻又不得不面對鉅額違約金與合約法律責任的雙重打擊。這就是目前席捲全台的「預售屋解約潮」背後最真實的消費者處境。 

消基會表示，根據《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售。此一規定原意為防止短期炒作行為、穩定房價市場，但在現今市場轉向、房價走跌、利率升高的情況下，卻讓手中持有預售屋、卻無力繼續履約的消費者陷入死胡同。

以目前一般預售合約條款為例，一旦消費者無法如期交屋，選擇解約，建商往往可依約收取已付上限15%價金作為違約金，並保有原屋重新銷售之權利。消費者不但無法將房屋釋出、找尋其他買家減輕損失，還被迫接受「由建商回收、消費者單方面損失」的不對等條件。消基會認為，房價高昂，現行違約罰則過高，有必要檢討並下降違約金，或許可解套此僵局。

更令人憂心的是，當市場出現轉售需求時，不乏願意接手預售屋的潛在買家。然而，根據地政司函釋，若透過讓渡書進行契約轉讓，仍屬於違規「換約」行為，可處以新台幣50至300萬元罰鍰。實務上建商多以「不願承擔行政風險」為由，拒絕換約要求，使得原買受人即便找到接手者，也無法脫身。

消基會認為，在這場由制度引爆的風暴中，唯一站穩腳步的，恐怕只有建商。因為根據現行制度，違約金建商可依法取得上限15%的違約金；建商可重新釋出相同物件，甚至以較高價格轉售。在轉售受限條件下，建商成為唯一主導者，能挾市場稀缺性進一步操控價格。

消基會呼籲政府正視並提出以下四點建議：

一、修法彈性化：針對特殊情況放寬轉讓限制

應允許因失業、貸款不足、重大變故等因素所導致的「非投機性讓渡」可進行換約轉售，並設置明確審核標準，如對於因經濟困難而需要解約的自住型消費者加入除外條款之中，以免違規濫用。

二、強化履約擔保監管 落實資訊揭露制度

主管機關應建立預售屋履約擔保的公開資訊平台，所有建案應強制揭露其保障機制、金融機構名稱、查核紀錄等，供消費者查詢與比較。同時應強化金融機構與建商間的履約稽核與責任歸屬制度，讓履約擔保不再只是「紙上條文」。

三、設立專責法律援助窗口 協助消費者解約與求償

消費者在面對建商不願換約、貸款落差、違約爭議等問題時，常缺乏法律資源。內政部應設立專責法律諮詢平台，或結合各縣市消保官資源，提供消費者具體的解約程序協助、契約解讀與法律訴訟支援。

四、推動購屋教育納入社會宣導計畫

政府應主動編撰《購屋風險手冊》，並與房仲業者、公協會合作，於購屋前提供消費者風險說明及教育課程，提升其對契約條款、貸款限制、履約制度等重點的認知與警覺。唯有落實知情權，購屋才真正公平。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據最新低度用電統計資料，新北市過去一年待售新成屋數量增加 175 戶，2024 年第四季新北市待售新成屋數量大致較前一年度的同期持平，不過區域間卻出現明顯變化，淡水區表現亮眼，待售新成屋數量從 2023 年第 4 季的 3331 戶大幅下降至 2090 戶，年減 1241 戶。

房仲業者指出， 新北淡水成屋去化量顯示當地房市去化速度加快，可能與淡江大橋興建計畫順利與淡海房價 CP 值高吸引民眾入住有關。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，林三淡早年因為大型重劃區的大量供給開發，空置率抑制房市發展，不過三峽北大特區的空置率改善速度最快，林口空置率後續也大幅改善，之後三峽與林口房價跟著景氣走揚，不過大台北地區房價上揚後，淡水地區房價 CP 值更被凸顯，加上淡江大橋進度明確，成為新北房市的一個亮點區域。

整體來看，新北市重劃區開發型態的區域，待售新成屋供給量出現增加。三重區待售新成屋數量年增 503 戶；板橋與新莊分別增加 418 戶與 258 戶，其中又以板橋區的待售新成屋數量居新北市之冠，共計有 3526 戶，林口區則是年增 178 戶。

曾敬德表示，待售新成屋統計方式為屋齡 5 年內、仍維持第 1 次登記且有銷售可能性的住宅進行統計，由於許多案子裡面都有合建成分，有可能地主分回沒自用也沒出租，也是有可能被歸入低度用電的待售新成屋，目前市場上並未感受到待售新成屋數量增加帶來的賣壓。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】